Dans une entreprise, un mode opératoire décrit une tâche étape par étape : qui fait quoi, dans quel ordre, avec quels documents. Appliquer cette logique au contentieux locatif éclaire beaucoup de choses. Un propriétaire dont le locataire ne paie plus se trouve face à une procédure très codifiée, où chaque étape a un acteur, un document et un délai incompressible. La connaître comme un mode opératoire permet de l’enchaîner sans temps mort.
Étape 1 et 2 : le commandement, puis l’assignation
Tout commence par un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. C’est le document fondateur : il doit mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines laissé au locataire, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La clause de résiliation du bail ne produit effet que six semaines après ce commandement resté sans effet.
Deuxième étape : l’assignation devant le juge des contentieux de la protection. Elle doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, pour permettre un diagnostic social et financier du locataire. Si la notification est oubliée, la demande est irrecevable et tout est à recommencer : c’est l’une des erreurs de forme les plus coûteuses. Pour un bailleur particulier, le commandement lui-même est signalé à une commission départementale lorsque l’impayé dure depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer hors charges.
Étapes 3 et 4 : le jugement, puis le commandement de quitter les lieux
Le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion, ou accorde des délais de paiement allant jusqu’à trois ans si le locataire a repris le versement du loyer courant. Le jugement ne suffit pas : l’expulsion d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Un nouveau délai de deux mois court alors en principe avant toute expulsion (article L. 412-1). Le juge peut aussi accorder des délais d’un mois à un an lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le calendrier doit enfin intégrer la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute expulsion non exécutée (article L. 412-6). Un commandement de quitter les lieux délivré en septembre peut ainsi repousser l’expulsion au printemps. Ce délai ne joue pas pour les personnes entrées dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, mais il s’applique à un locataire en impayé.
Étape 5 : le concours de la force publique
Si l’occupant refuse de partir, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. La décision de refus doit être motivée, et le silence gardé pendant deux mois vaut refus (article R. 153-1). Le refus de l’État ouvre droit à réparation pour le propriétaire (article L. 153-1). Le propriétaire peut alors demander une indemnisation pour la période pendant laquelle il a été privé de son bien.
Comme tout mode opératoire, celui-ci gagne à être documenté. Un dossier tenu à jour contient le bail, l’état des lieux d’entrée, le décompte des loyers appelés et encaissés, les échanges avec le locataire, le commandement de payer, l’assignation, le jugement et chacun des actes de commissaire de justice. Une pièce manquante peut faire renvoyer l’audience et coûter plusieurs semaines.
Après l’expulsion, les clés ne règlent pas tout
Le jour où l’expulsion est exécutée, le bailleur ne doit pas reprendre seul les lieux ni manipuler les affaires qui s’y trouvent. Le commissaire de justice constate les opérations, récupère les clés et établit un procès-verbal. Ce document fixe une photographie utile de la situation : présence ou absence de l’occupant, état apparent du logement, éventuelle ouverture par serrurier et inventaire des biens laissés sur place.
Ces biens ne deviennent pas automatiquement la propriété du bailleur. Selon les circonstances, ils peuvent être remis à l’occupant, déposés en garde-meubles ou laissés sur place sous la responsabilité de ce dernier. Le procès-verbal doit préciser les modalités de récupération et les conséquences d’une absence de retrait. Avant d’engager un nettoyage, des travaux ou une relocation, il est prudent d’attendre que le sort des objets soit réglé.
Cette phase finale explique pourquoi un état des lieux contradictoire n’est pas toujours possible. Le bailleur peut faire constater les dégradations, conserver les factures et distinguer les loyers impayés des réparations. En cas de contestation, un professionnel du droit aide à choisir la démarche adaptée.
Ce que le mode opératoire enseigne
Mis bout à bout, ces délais montrent qu’aucune étape ne peut être sautée et qu’aucun délai ne peut être raccourci. Le seul levier réel est le moment où l’on déclenche la première étape. Une présentation complète des étapes d’une procédure d’expulsion permet de visualiser l’ensemble avant de se lancer. À Tours, le cabinet Mon Avocat Bailleur accompagne les propriétaires qui veulent appliquer ce mode opératoire sans erreur, du commandement jusqu’à la remise des clés.
